18 идей, как зарабатывать на недвижимости

В этой статье мы поговорим про стратегии инвестирования в недвижимость на российском рынке. Я поделюсь своим опытом, перечислю все основные способы инвестиций в недвижимость и расскажу как можно не только сохранить деньги бетоне, но и их приумножить.

Перепродажа новостроек

Я сдаю квартиру в аренду под хороший процент, на об этом позже, а также инвестировал очень популярным способом это покупка на котловане и продажа по переуступке. Покупал я квартиры в Питере это были ЖК Чистое Небо, ЖК Лондон. Способ инвестиций достаточно не хитрый – нужно найти хороший ЖК от надёжного застройщика и купить квартиру как можно дешевле в идеале на старте продаж плюс можно использовать рассрочки от застройщика или ипотеку.

Именно так я покупал в ЖК Чистое небо – там было просто поле с грязью. 50% нужно было внести сразу, а 50% через год. Квартиру лучше брать хорошей планировки, на средних этажах, подальше от лифта – чтобы не шумно. Когда дом уже под крышу – квартира продаётся.

Также вы можете покупать квартиру не просто на старте продаж, а забронировать её дешевле на предстарте когда проект ещё не вышел на рынок. Для этого у вас должны быть знакомые риелторы или сотрудники отдела продаж застройщиков. Собственно это и был первый способ. Доходность от 10% до 35% годовых.

Пересдача квартир

Способ по сути почти без вложений. Вы арендуете большую квартиру например 3-шку – владельцы таких квартир рады их сдать и получать деньги. Потом вы эту большую квартиру сдаёте по комнатам, естественно предупреждая об этом владельца. Зарабатываете вы на разнице между тем, что получаете сдавая по комнатно и тем что платите владельцу.

По тем отзывам что я слышал если вы сдаете несколько таких квартир то это приличный геморрой и похоже на работу – нужно постоянно кого-то заселять/выселять, водить на просмотры, отвечать на звонки, на сообщения, размещать объявления, решать какие-то проблемы и т.д. но т.м. способ без вложений

Стратегия покупки в ипотеку с низким ежемесячным платежом

Находится и покупается квартира с субсидированной ставкой от застройщика или с господдержкой. По такой квартире вас будет очень низкий ежемесячный платёж, условно говоря 20-30 тысяч рублей в месяц. Однако цена таких квартир изначально будет очень высокой, её сразу завышают, и здесь вы сразу же переплачиваете, но главное что вы получаете низкий ежемесячный платёж.

Вы закладываете деньги на мебель и отделку (если кв. без ремонта) и сдаёте такую квартиру в ежемесячную аренду. В принципе можно и посуточно. Минус в том, что быстро перепродать такую квартиру не получится так как вы покупали её сильно дороже изначально, вам нужно будет подождать пока цена дорастёт до комфортной.

Сдача в аренду гаражей

На заре моего канала у меня было интервью с инвестором в такие гаражи Глебом можете ознакомиться с ним. Вы развешиваете объявления что купите гараж, покупате его и сдаете в аренду. Смысл в том что например люди покупали гараж 5 лет назад, условно за 70тысяч, продают сейчас за те же 70 или 80, а по факту он стоит уже 100, люди об этом просто не знают и продают за 70.

После покупки можете сделать ремонт и сдать гараж в аренду. При этом чаще всего гараж снимают не для автомобиля, а для хранения вещей. Также если вы купили большой широкий гараж то можете сделать перегородку и у вас уже как бы 2 гаража которые можете сдать по отдельности. Доход 20-60% годовых

Флиппинг

От английского глагола to flip — «переворачивать». Инвестор покупает убитую, нуждающуюся в ремонте, но ликвидную квартиру со скидкой, а после ремонта перепродает по более высокой цене. При этом можно делать флиппинг как в старых домах, так и в новых домах без отделки. У флиппинга очень короткий срок сделки – буквально за 3 месяца можно всё реализовать.

Плюс в том, что эта стратегия работает и на падающем рынке и на растущем и на стагнирующем. Здесь выгодно покупать квартиру в ипотеку используя кредит чтобы не замораживать большие деньги деньги. Доход от 10% до 30% к вложенной сумме за короткий срок.

Парковочные места

Можно вложить деньги в паркинг во время строительства — в это время спрос небольшой и цены ниже. Когда дом построится стоимость вырастет, а когда полностью заселится вырастет ещё больше так как мест на парковку будет не хватать. Можно место и не продавать, а сдавать по прямому назначению в аренду. 

Покупать паркинг лучше там где мало мест для бесплатной парковки и покупательная способность высокая это элитные жилые комплексы, бизнес класс. Также лучше покупать подземную парковку, а не место в отельностоящем паркинге. По отзывам нужно быть очень внимательным с покупкой таких паркингов – много ситуаций когда люди “пролетают”это не квартиры которые раскупят по любому. Много ЖК где паркинги не раскуплены. Кстати, машиноместо можно купить в ипотеку.

Инвестиции в Кладовки

Если что у меня было видео на эту тему вот тут вверху экрана можете там ознакомиться подробнее. В чём суть – после взлёта цен на недвижимость семьи покупают квартиры всё меньше и меньше размером. Соответственно в таких квартирах нет места для хранения вещей – чемоданов, шин, лыж, санок. Тут то и выходят на арену кладовки, которые вы можете сдать в аренду через УК-ии.

Способа два. Первый: ПОКУПКА большого обычно подвального помещения, его “нарезка” на кладовки и сдача всех кладовок в аренду через УК,

Второй: АРЕНДА помещения, его “нарезка” на кладовки и сдача всех кладовок в аренду через УК. В обоих случаях инвестор получает пассивный доход, а операционкой занимается УК, которая берёт комиссию за управление примерно 15%. Далее такое помещение можно перепродать как бизнес. Окупаемость где-то 2 года. В целом вы можете и просто скупить несколько кладовок и сдавать их в аренду.

Сдача морских контейнеров

В этом способе вы арендуете землю, но вместо строительства вы ставите туда морские контейнеры, делите их внутри на секции и сдаёте их как по сути кладовки для хранения вещей.

Деление недвижимости на части

Покупаем одну квартиру, например квартиру распашонку, делим её на 2 студии организуя кухонные блоки и туалеты и сдаём как 2 студии в долгосрок. Точто также с 2-3 комнатными квартирами. Соответственно денег зарабатываем больше, чем если бы сдавали одну квартиру. Доходность до 25% годовых

Покупка коммерческих помещений формата стрит-ритейл

Покупать такие помещения можно как новые от застройщика по аналогии с квартирами, так и на вторичном рынке. В случае покупки новых объектов вы должны покупать у застройщика те лоты, те помещения которые вы уже знаете какой торговой сети нужны – КБ, магнит, понимать какое расположение выгодное на проходной улице или на углу дома. Потом сдаёте помещение или продаёте вместе с арендатором как арендный бизнес.

В случае покупки на вторичном рынке обычно сейчас ищут помещения за пределами крупных городов vcr-спб так как это намного дешевле. Находя такое помещение, сажают туда арендатора опять же типа Чижик, Светофор, Фикспрайс получают аренду и зарабатывают либо потом продают как готовый бизнес.

Покупка недостроя

Здесь смысл в вот в чём. Есть много людей у которых каким-то образом образовалось много денег и им пришла в голову гениальная идея – нужно строить крутой дом. Они начали его строить. Однако через какое-то время либо поток денег прекратился, либо человек не рассчитал во сколько всё это встанет и бросил эту идею оставив недостроенный дом. Собственно такие недостроенные дома можно купить, достроить, сделать отделку и продать. Главный плюс в том, что такие дома продаются с огромными скидками так как человек готов на всё, чтобы только избавиться от своего дома.

Создание апарт-отеля из квартиры

Покупка большой квартиры и создание из неё апарт-отеля, коливинга или сдача посуточно. Это был очень популярный способ в Питере одно время. Покупали коммунальную квартиру как правило на первом этаже, пилили её на маленькие номера иногда даже 2- этажные и сдавали посуточно, делали апарт-отель или хостел. Потом в 2019-м по хостелам вышел закон о их запрете в жилых домах. Но тем не менее посуточная аренда всё так же работает.

Покупка на торгах по банкротству

Заработок идёт за счет того, что цена таких объектов – квартир или коммер.помещений может быть гораздо ниже рыночной. Вам нужно купить объект, привести его в порядок и продать по рынку. Конкуренция за дешевые объекты огромная, за дорогие маленькая. Способ очень непростой, там очень много юридических тонкостей. Заработок в зависимости от сложности объекта от 10% до 200% годовых.

Аренда большого помещения, деление и сдача в аренду по частям

Способ довольно простой. Берёте помещение условно 500 метров, делите его на офисы по 20-30 метров и сдаёте по офисно или в виде коворкинга. Зарабатываете на разнице между тем за сколько сняли и за сколько сдаёте.

Покупка большого участка земли деление на части и продажа по частям

Купить землю можно на торгах или по рыночной стоимости. Затем нужно сделать коммуникации: провести свет, газ, сделать дороги, провести размежевание, перевести в СНТ продать. Стратегия сложная, так как много тонкостей – купить-то просто а вот остальное уже сложно, нужен какой-то помощник который знает все тонкости. Доход зависит от сложности проекта от 20% до 100% на вложенные деньги.

Сдача номера апарт-отеля в аренду

Вы покупаете номер в апарт-отеле и сдаёте его через управляющую компанию застройщика. Они могут сдавать как посуточно, так и в долгосрок. Это похоже на сдачу в аренду квартиры, но здесь очень многое многое зависит от УК. Если она управляет хорошо то всё замечательно, а если начнёт управлять плохо то будут проблемы и с доходом и с продажей такого апартамента.

Сдача квартиры в аренду

Я сам использую эту стратегию. Здесь мы покупаем квартиру и сдаём её в аренду на долгосрок или посуточно через авито и другие агрегаторы. Помимо сдачи в аренду зарабатываем на росте цены объекта недвижимости. Доходность таких вложений на долгосрочной аренде плавает и очень многое зависит от цены входа, доходность может может быть как 5-7% годовых, так и 10-15%. Если сдавать посуточно то доходность ещё выше.

Ипотечное плечо

Эта стратегия применима ко множеству других стратегий сказанным ранее.

Смысл тут вот в чем. Разберем на примере новостроек. Вы платите первоначальный взнос например 20%, а 80% вы берёте в ипотеку. Однако рост цены идёт не на ваши 20%, а на все 100%. Это ключевое.  И таким образом можно сильно увеличить ваши 20%.

Для понимания вот пример.

В данном примере инвестор заплатил суммарно миллион, но квартира-то подорожала как будто это было 4,5 миллиона итого инвестор заработал 760 тыс сверху, а это более 50% годовых. Если бы инвестор заплатил всю сумму, заработок был бы всего 20% годовых.